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UPREITは何ですか?

UPREITが短いためである「傘の提携不動産投資信託。」 UPREITは、不動産所有者がUPREITにおける株式所有のために自分の財産を交換することを可能にする独自のREIT構造です。 UPREITsは、一般に内国歳入法(IRC)セクション721回の交換の対象となっています。

重要ポイント

UPREITは、一般的に税金を延期することができますタイトル26内国歳入Code.UPREITプロパティの貢献者のセクション721の下で許可されている不動産所有者がUPREITにおける株式交換のためUPREIT.Propertyに株式所有のために自分の財産を交換することを可能にする独自のREIT構造でありますUPREITユニットのキャピタルゲイン税しかしUPREIT単位と引き換えに、不動産の売却は、標準のREITの課税の対象となります。###の理解UPREITs

不動産投資信託(REIT)は、代替不動産投資信託の種類としてドワイトD.アイゼンハワーによって導入されました。リートは不動産及び不動産金融資本が含ま不動産ポートフォリオのタイプとして作成されます。 REITは投資家が株式ユニットや事業の株式の投資貢献を行うことができ実体です。リートは市場で進化してきたように、いくつかの別の構造は、投資家のさまざまな種類を提供するために開発されています。 UPREITは、主に株式所有権と引き換えに、プロパティの寄与のその余裕のために知られ、そのような構造です。 DownREITといくつかの他の選択肢も分派として作成されています。

リート

その形成には、REITは事業構造のいずれかのタイプを取ることを選択することができます。上場REITは法人として構造化されます。プライベートREITは一般的に、彼らはまた、他のステータスを選択するかもしれませんが、信頼または会合として構成することを選択します。ほとんどの非法人と同様に、民間企業も法人として課税されるためのオプションを持っています。

どのような任意のREITのために主に重要なことは、彼らはIRCタイトル26、セクション856から859の要件を満たしていることです。これらの要件を満たした場合、REITは、その株主にその収入のすべてを通過することができます。そのため、パススルー所得が控除とみなされ、REITは税ではほとんどを支払います。主な要件は、ビジネスの90%以上が不動産資産に関係するということです。

投資として交流を

UPREITは、すべての標準的な会計・税務のガイドラインの下でREITです。 UPREITsは所有株式と引き換えにREITへの物件の貢献を可能にするために作成されました。この構造は、したがって、交流を共有するためのプロパティの税の盾を論じIRCセクション721の基準によって導かれます。一般的に、REIT内のセクション721の交換を可能にする任意のREITはUPREITと考えることができます。

ガイド基準は唯一の不動産資産および関連する資金は事業の90%以上を占める必要があることを指示してもほとんどのREITは、不動産市場の特定のセグメントに焦点を当てます。 UPREITsは通常、対象不動産のニッチに焦点を当て、同じ投資戦略に従います。

セクション721は、財産と引き換えに株主ユニットの解放のためのガイドの標準を提供します。セクション721は、IRCセクション1031回の交換に代替することができます。セクション1031の交換は、財産の所有者が自分の財産を売却し、税を避けるために、同じような種類の交換で収益を投資することができます。彼らは同じような種類の交換を必要とし、財産所有権の交換を共有することはできませんので、セクション1031の交換は、しかしUPREITsで許可されていません。したがって、UPREITにセクション721交換が魅力的にすることができます。どちらも721と1031の交換は、財産の所有者が税金を延期することができます。

代わりにプロパティを販売する、所有者が単位と引き換えにUPREITにそれを貢献することができます。株式ユニットは、一般に貢献プロパティと同じ値を有します。 REITに売却プロパティはIRCセクション721の下で覆われているため、取引が課税対象イベントを作成しません。

変換を共有するためのプロパティでは、UPREITsは、特別な規定を指示することができます。多くの場合、交換は、プロパティ売り手は、彼らがREITに帰属したい方法を選択できるようにする特殊部隊と売り手を提供します。プロパティの売り手はすぐにREIT株に単位を変換できるようにしてもよいです。その他のオプションはまた、一年間の最低株式を保有して、現金を受け取るように利用できます。

UPREITsは、自分の財産を売却しようとしている任意のプロパティの所有者のための実行可能なオプションをすることができます。このように、それは個々の不動産所有者と商業用不動産所有者の両方にアピールすることができます。 UPREITにセクション721の交換を行うことを選択する任意の財産所有者はUPREIT単位の形態でプロパティの値を受信することができます。 UPREITにセクション721回の交換は、課税対象のイベントを作成しないでください。ただし、投資主は、一般的なREITの課税標準に基づいて課税されます。いくつかの不動産所有者は、それはおそらく完全に税金をバイパスすることができますので、不動産計画のための投資のこのタイプを使用することもできます。

UPREIT管理

投資家はUPREITに自分の財産を販売していたら、UPREITは、プロパティとそれに関連するすべての管理を所有しています。 UPREIT管理があるため、セクション721為替オプションと新しい投資主のためにそれに付属している条項のすべての基本的なリートよりも多少複雑になることができます。 UPREIT管理者はリターンを生成する目的のために彼らのREITのポートフォリオを管理する責任があります。 UPREITの株式は、不動産、融資取引、および発生したすべての他のトランザクションの管理、評価の活動に基づいて変動することができます。これは、株主の皆様のためのボラティリティを作成することができます。 UPREIT株主は、通常、彼らが選択したときにそれらを簡単に現金に彼らの株式に変換することができます柔軟な流動性を持つことになります。

その他の特殊REITエンティティ

UPREITs、DownREITs、および他のすべての特別REITのエンティティは、単にそれらにいくつかの追加の柔軟性を許可する特別な規定に自社のコアでのREITです。 DownREITは、プロパティの投資家がREITとの合弁会社に入ることができます。 DownREITに、ユニット交換が主にジョイントベンチャー投資主のためのより良いリターンを作成することができる合弁事業のプロパティの値に基づいています。