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営業経費率(OER)は何ですか?

不動産では、営業費用の比率(OER)は、プロパティによってもたらさ収入に比べてプロパティの一部を動作させるためのコストの測定です。それは、その営業総利益によってプロパティの営業費用(マイナス減価償却費)を除して算出されており、同様の特性の費用を比較するために使用されます。投資家は、このような特定のプロパティを購入するから彼を阻止する高い維持費、営業利益、またはユーティリティなど赤旗、探さなければなりません。

運転費の比率の範囲は、それが良好であり、下側60%-80%のレベル間の最も理想的です。

重要ポイント

営業費用の比率は、費用は収入に対して最小限に抑えられることを意味するOERが要求される低income.A操作することにより、すべての営業費用に減価償却を除して算出する方法を収益性の高い収益不動産の作品があるinvestor.Itのための測定であります。### OERの式は次のとおりです。

OER =営業費用合計-depreciationGross revenueOER = \ FRAC {\ {テキスト営業費用合計} - \テキスト{減価償却}} {\ {テキスト総収入}} OER =グロスrevenueTotal営業費用、減価償却費

OERを計算する方法

1時23分 営業費用の比率

プロパティのOERを計算するためには、営業費用を知っている必要があります。これらは、手数料および事業を行う通常の費用として発生した費用のすべての種類が含まれます。また、使用する特定の会計方法により異なります財産の減価償却費を計算する必要があります。

どのような営業経費率はあなたを教えていますか?

数年にわたりOERSの計算は、営業費用に投資家通知プロパティの動向を助けるかもしれません。プロパティのコストが収入を上回る率で毎年増加している場合、OERは、同様に毎年増加します。したがって、投資家は、彼がプロパティを保持してより長く、より多くのお金を失う可能性があります。

アパートの建物を所有している場合には、投資家は、効果的な賃貸収入、または潜在的な賃貸収入のマイナス欠員と信用損失はなく、潜在的な賃貸収入を使用して空席に把握する必要があります。管理欠員が効率的な資産管理に含まれているため、OER欠員含めて改善がなされ得る営業費用やショーのより正確な画像を提供します。例えば、不十分な管理プロパティには、最も可能性の高いOERに反映されます高い空室率を、持っています。

プロパティマネジメントフィー、ユーティリティ、ゴミの除去、メンテナンス、保険、修理、資産税およびその他の費用は、営業費用の比率に含まれています。投資家がOERに把握する必要があり、追加の営業費用は、資産管理手数料、造園、弁護士費用、家主の保険、および基本的な損害保険が含まれます。これらの費用は、毎日のようにプロパティを実行に役立ちます。このため、ローンの支払い、資本の改善や個人の財産は、営業費用から除外されています。

下OERは通常、プロパティが効率的に管理し、投資家にとってより有益であり、財産の収入の少ないが、運用コストとメンテナンスコストをカバーしていることを意味しています。ビジネスはスケーラブルである場合は、所有者が大幅に営業費用を増加させることなく、各ユニットの家賃を増加させることができます。また、OERは、投資家がより迅速に問題を解決し、その利益のレベルを保護することができるので、潜在的な問題は、このような光熱費を実質的に増加するように、発生し得る場所を示すことができます。

OERを使用する方法の例は、

投資家Aがマルチ家族のアパートの建物を所有し、賃貸に月額$ 65,000でもたらし仮の例を、取ります。投資家はまたように彼の毎月の住宅ローンの支払い、税金、ユーティリティなど、営業費用のための$ 50,000とを支払います。プロパティは、$ 85,000今年で下落すると予想されます。

そのため、毎年恒例のOERは次のように計算することができます。

[($ 50,000×12)-85000(65,000×12)= 66%の\ FRAC {[(\ $ 50,000 \回12) - 85,000]} {(65,000 \回12)} = 66 \%(65,000×12) [($ 50,000×12)-85000]は66%=

これは、営業費用は、このプロパティによって生成された収入の約2/3を消費することを意味します。

OERとキャップレートの違い##

資産化率(またはキャップレート)は、不動産投資不動産の上に生成されることが期待される収益率を示すために、商業用不動産の世界で使用されています。多くの場合、「キャップレート、」この測定はプロパティが発生することが予想される当期純利益に基づいて計算されると呼ばれます。不動産市場への投資に投資家の潜在的なリターンを推定するために使用されます。

キャップレートは、単純に現金ではなく、ローンで購入されたプロパティを想定した1年間の対象期間にわたるプロパティの収率を表しています。これは、式で定義されています。

キャップレート=現在の市場価値の\テキスト{キャップレート} = \テキスト{純営業収益} \ divの\テキスト{現在の市場価値}キャップレート=純営業利益÷現在の市場価値÷当期純営業収益

投資不動産の収益性を測定するという点でOERに似てますが、それはOERが分母に総収入ではなく、純利益と場所それを使用している点が異なります。 OERも考慮に不動産の市場価値を取ることはありません。

OERの制限事項##

不動産投資家のためのOERには2つの欠点があります。それは(キャップ​​レートがそうであるように)不動産の市場価値が含まれていないので、まず、それが購入または売却のプロパティの相対値についての投資家に通知しません。それだけで継続的な業務の効率化に語っています。それは、このように不動産投資を評価するキャップレートのようなものと組み合わせて使用​​する必要があります。

減価償却費は、いくつかの異なる方法で計算することができるので、第二に、OERは、減価償却のより有利な方法を用いることでgamedすることができます。