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グランドリースは何ですか?

接地リースがテナントは、ランドとすべて改善が財産所有者に引き渡されている後にリース期間中に財産の一部を開発することが許可された契約です。

重要ポイント

グランド・リースは通常、テナントに50〜99年のための土地をリーステナントは、一般的に、市販の地主との間で行わ財産owner.Groundリースに引き渡された後、リース期間中にプロパティを開発することが可能な契約、誰ですか地主は安定した収入を得て、自分の財産の利用と開発のコントロールを維持しながら、それ以外の場合はグランドリースでプロパティを構築することができ、土地を購入する余裕がないproperty.Tenants上の建物を建設。###どのようにグランドリースワークス

グランド・リースは、例外が作成され、リース期間中に発生したすべての関連の税金は、テナントが支払われることを規定されない限り、改善が財産所有者によって所有されることを示します。グランド・リースは、リース期間が満了した後、家主がすべて改善を前提とすることができますので、家主は、より高い割合で財産を売却することができます。地主は土地だけをリースとして地上リースはまた、多くの場合、土地のリースと呼ばれています。

それらは商業スペースで主に使用されているが、地上リースはショッピングモールやオフィスビルに見られるような商用リースの他のタイプとは大きく異なります。これらの他のリースは、通常、スペースのための責任を取るために賃借人を割り当てないでください。代わりに、これらのテナントは、その事業を運営するために、家賃を請求されています。グランド・リースは、50〜99年の間の財産上の建物を構築するテナントの長期-通常期間のために土地をリースが含まれます。

99年間のリースは、一般的に、不動産物件の作品のために可能な限り長いリース期間です。これは、一般的な法律の下で可能な限り最長にするために使用しました。しかし、99年のリースは共通していきませんが、法の下ではもはや最長可能です。

グランド・リースは、土地の所有者を定義し、誰が建物を所有しており、財産上の改善。多くの地主は、計画的な理由のために自分の財産の所有権を保持する任意のキャピタルゲインを避けるために、所得や収入を生成するための方法として、グランド・リースを使用します。テナントは、一般的に一切の費用の責任を前提としています。これは、建設、補修、改築、改善、税金、保険、不動産に関連するすべての資金調達コストが含まれています。

テナントは、一般的に家賃、税金、建設、保険、資金調達などの地上・リースのすべての財務面の責任を負う。###グランドリースの例

グランド・リースは、多くの場合、フランチャイズと大きな箱の店だけでなく、他の商業エンティティによって使用されています。本社は通常、土地を購入し、テナント/開発者が構築し、施設を利用することができます。お近くのマクドナルド、スターバックス、またはダンキンドーナツがグランドリースにより拘束されていることを良いチャンスがあります。

2016年7月には、ニューヨークベースの投資会社アライアンス・バーンスタインは$ 100.4万ドルの契約でニューヨーク市のジョージワシントンホテルのBLDG管理からの99年間の地上のリースを購入しました。建物は学生寮としてビジュアルアーツのマンハッタンベースの学校で使用されていましたが、それは1994年に差し押さえにあったときBLDGはもともと、BLDGは、レストラン、バーとホテルにプロパティを復元するために、2016年4月に計画を提出したホテルをご購入しました、及びグランドレベルの店舗。スペースは現在、フリーハンドホテル、ニューヨークのフラットアイアン地区にあるブティックホテルとして動作します。

どのグランド・リースの基礎の一部が含まれている必要があります

financingUse provisionsFeesTitle insuranceDefaultの地主とtenantConditions両方のleaseRightsの規約

非劣後グランドリース対劣後

地上リーステナントは、多くの場合、債務を引き受けることにより、改善の資金を調達します。劣後接地リースに、家主は改良のためローンのテナントのデフォルト場合のプロパティに、特許請求の範囲の低い優先度に一致します。言い換えれば、劣後グランドリース家主は、本質的に任意の改善に関連したローンのテナントデフォルトの場合の担保として機能する財産行為が可能になります。グランド・リースのこのタイプの場合、家主はテナントデフォルトの場合に撮影したリスクと引き換えに高い家賃の支払いを交渉することができます。彼の土地の上に建物を建設することは彼の財産の価値を高めるため、これはまた、家主が利益を得ることができます。

これとは対照的に、非劣後グランドリースは、家主が改善のためのローンのテナントのデフォルトた場合の財産上の請求の最優先を保持することができます。ローンが未払いになった場合、貸し手は、土地の所有権を取得できない場合がありますので、ローンの専門家は、改善のための住宅ローンを拡張することを躊躇することがあります。家主は、財産の所有権を保持しますが、彼らは通常、テナントに賃貸の低い金額を請求しなければなりません。

メリットと地上リースのデメリット

グランド・リースがテナントと家主の双方に利益をもたらすことができます。

テナントのメリット

グランド・リースは、テナントは、彼ら自身が購入することができませんでした一等地に財産上に構築することができます。このため、そのようなホールフーズやスターバックスなどの大型チェーン店は、多くの場合、企業の拡張計画にグランドリースを利用します。

グランド・リースも必要となるプロパティを購入するとして、土地を確保するための頭金を持っているテナントを必要としません。そのため、少ない資本は、他の目的のために現金を解放し、土地を利用上の歩留まりが向上グラウンドリースを、取得に関与しています。

グランド・リースに支払われた賃料はテナントの全体的な税負担の減少を意味し、州および連邦所得税控除かもしれません。

家主のメリット

財産の所有権を保持しつつ、土地所有者がテナントからの収入の安定した流れを得ます。グランド・リースは通常、家賃やその他の費用上のデフォルトの場合に保護を提供する家賃や立ち退き権の増加を保証エスカレーション条項が含まれています。

グランド・リースを使用して家主に節税もあります。彼らはあからさまなテナントにプロパティを販売している場合、彼らは売却益を実現します。リースのこのタイプを実行することにより、彼らはどんな利益を報告することを避けます。しかし、彼らが受け取る家賃の一部の税務上の影響があるかもしれません。

グランド・リースに入れ条項によっては、家主はまた、その使用方法と、それが開発されるなど、財産をある程度制御を維持することができるかもしれません。これは、家主が土地への変更を承認または拒否することができることを意味します。

テナントデメリット

何らかの変更が行われる前に、地主は承認が必要になる場合がありますので、テナントは、プロパティの使用または開発中の障害物が発生することがあります。その結果、より多くの制限やテナントにはあまり柔軟性があるかもしれません。

グランド・リース・プロセスに関連するコストは、テナントが完全に不動産を購入した場合よりも高くすることができます。家主の承認のための賃料、税金、改善、許可、ならびに任意の待ち時間は、すべてのコストがかかることができます。

家主デメリット

そのリースで適切な条項と句に入れていない地主は、プロパティの開発を受けるテナントへのコントロールを失うことに立ちます。両当事者は、そのリースが署名する前に審査有することが常に重要なのはこのためです。

プロパティが置かれている場所に応じて、グランドリースを使用すると、家主のための高い税務上の意味合いを持つことができます。彼らは売却益を実現しないかもしれないが、家賃は収入とみなされます。だから、家賃は税負担を増大させることができる通常のレートで課税されます。