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総所得乗数は何ですか?

総所得乗数(GIM)は、その総年間賃料収入による不動産の売却価格を割った投資不動産の価値の目安です。 GIMは、ショッピングセンターやマンションなどの商業用不動産を、大切に使用されているが、それは、このようなユーティリティ、税金、メンテナンス、および欠員などの要因のコストを考慮していないという点で限定されています。一般値商業プロパティに使用される他の、より詳細な方法は、資本化率(キャップ​​レート)及び割引キャッシュ・フロー法を含みます。

総所得乗数を説明しました

総所得乗数はおおよそプロパティの提示価格は良い取引であるかどうかを決定するために使用することができます。プロパティの総年収によってGIMを乗算すると、プロパティの値、または何それはのために販売しなければならないが得られます。

総所得乗数の計算の##例

例えば、レビュー対象のプロパティは$ 50,000実効総収入を持っています。同等の販売は$ 56,000の効果的な収入と$ 392000(現実には、我々は分析を改善するために、同等の数を求めたい)の売却価額と使用可能です。

私たちのGIMは$ 392000 / $ 56,000 = 7となります。

結論として、(それは多くの場合、実際に呼ばれているとして、あるいは「COMP」)これに匹敵は7回(7倍)その実効総販売されました。この乗数を使用して、我々は、このプロパティは$ 350,000資本価値を持っている参照してください。発見された:V = GIMは、x $ 50,000個の= $ 350,000人EGI、7は、X。

総所得乗数法の欠点

それはむしろ粗製評価技法だから乗数法に対する自然引数が生じます。総所得乗数はほとんど実用的な評価モデルではありませんが、それは「を提供ん - (これはお金の計算の時間価値の影響割引率を)金利の変動、ソースまたは収入(品質)、および経費ので、明示的に考慮されていませんバックエンベロープの」出発点。

他の欠点は、次のとおりです。

GIMメソッドは、プロパティが純収益力に主に基づいて、購入されながらGIMは、総収入はなく純営業収益(NOI)に基づいて値を推定>関連全体での特性の均一性を前提としています。 2つの特性が彼らの総所得が大きく異なるにもかかわらず、同じNOIを持つことができるということは完全に可能です。このように、GIMの方法は、簡単にそのlimits.A GIMは匹敵する特性の残りの耐用年数を考慮して失敗した感謝していない人々によって悪用される可能性があります。残りの経済生活を無視して、開業医は、彼らが同じ収入を生成すると仮定すると、新しいプロパティと50歳のプロパティに同じ値を割り当てることができます。