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商業用不動産とは何ですか - CRE?

商業用不動産(CRE)は、不動産事業目的にのみ使用またはワークスペースではなく、生活空間を提供することです。ほとんどの場合、商業用不動産は、ビジネスを行うためにテナントに賃貸されています。不動産のこのカテゴリには、巨大なショッピングセンターへの単一のガスステーションの範囲です。商業用不動産は、すべての種類の小売店、オフィススペース、ホテル、ストリップモール、レストラン、コンビニエンスストアが含まれています。

商業用不動産の基礎知識

住宅用不動産と一緒に商業用不動産は、不動産の二つの主要なカテゴリを含みます。住居は、人間の居住のためではなく、商業や工業用に予約された構造を含んでいます。その名前が示すように、商業用不動産は、商業で使用されています。

いくつかのゾーニングとライセンス当局はさらに、物品の製造及び生産に使用される工業用のプロパティ・サイトを抜け出す特に重い荷物-が、ほとんどはそれ商業用不動産のサブセットを検討してください。

商業用不動産は、4>多世帯、小売に分類されます。個々のスペースも分類されています。オフィススペース、例えば、>として特徴付けられます

クラスAは、美学の面で最高の建物を表し、年齢、インフラの品質、及びlocation.Class Bの建物は、通常のように競争力のある価格ワイズ-としてAクラスビル古いとされません。投資家は、多くの場合、restoration.Class Cの建物のためにこれらの建物を対象とあまり魅力のエリアに位置して、通常は20歳以上、最古であり、メンテナンスのために必要。

重要ポイント

商業用不動産はspace.The 4生きている居住用不動産、対、ビジネス目的のためにのみ使用されるプロパティです>商業用不動産は、商業用不動産にinvestors.Investingため、収入だけでなく、いくつかの資本増価を提供し、より洗練された資金を必要とし住宅の本当のestate.Publiclyは、不動産投資信託(REIT)は個人が商業用不動産に投資するために実行可能な方法で取引されているんよりも。###リースローダウン投資家から

一部の企業は、彼らが占める建物を所有しています。しかし、より一般的なシナリオは、リースされているプロパティです。通常、投資家は、建物を所有し、そこに動作し、各事業から家賃を収集します。商業リース料は-述べた上でスペースを占有するために価格通例平方フィート当たりの年間レンタルドルで引用された期間が-されます。逆に、住宅用不動産率は年額または月額家賃として引用します。

商業リースは、オフィスや小売スペースは、通常5〜10年間のリースを平均して、10年以上に1年から実行することができます。

不動産市場のアナリスト会社CBREグループ株式会社が行った2017年の研究では、アナリスト、アレックスKrasikovは、リースの期間の長さがリースされているスペースの大きさに比例していたことがわかりました。さらに、データは、テナントが上昇し、市場環境の中で価格を固定するのに長いリースを入力していることを示しました。しかし、それは彼らの唯一の駆動要因ではありません。大空間の要件にいくつかのテナントが自分のニーズに合った物件の利用が限られに伴う長期リースを入力します。

商業用不動産リースの4の主要なタイプ、家主とテナントからの責任のそれぞれが必要なさまざまなレベルがあります。

シングルネットリースは、プロパティtaxes.Aダブルネット(NN)リースを支払う責任テナントは固定資産税を支払うためのテナントの責任になり、insurance.Aトリプルネット(NNN)リースは、資産税を支払うためのテナントの責任になります保険、およびmaintenance.Under総リース、テナントは家賃を支払う、と家主が建物の固定資産税、保険、メンテナンスのために支払います。

商業用不動産の管理

もちろん、継続的に全額賃貸CREを維持しても、所有者の目標です。多くの場合、家主が家賃を最大化し、欠陥とテナントの売上高を最小限に抑えるとの間のバランスを取る必要があります。スペースにはレストランが一度ヨガスタジオによって占めプロパティに移動している場合、別の-言うテナントの特定のニーズを満たすために適合させなければならないため、売上高は、CREの所有者のためのコストがかかります。

不動産所有者は、彼らが見つけやすく、管理、テナントを維持し、リースおよび資金調達のオプションを監督し、財産維持費と市場性を調整するために、商業用不動産管理会社を利用したい場合があります。このような性質を支配する規則や規制は、州、郡、自治体や産業界、およびサイズによって異なりとして商業用不動産管理会社の専門的な知識が役に立ちます。

商業用不動産への投資

商業用不動産への投資は有利なことや、株式市場の変動性に対するヘッジとしての役割を果たすことができます。彼らは販売するとき投資家は不動産鑑賞を通じてお金を稼ぐことができますが、ほとんどのリターンはテナント賃料から来ます。

直接投資

投資家は、彼らは物理的な物件の所有権による地主になる直接投資を使用することができます。商業用不動産への直接投資に最適な人々は、業界に関する知識のかなりの量を持っているか、誰がやるの企業を採用することができるいずれかの人々です。商業用不動産は、高リスク、高報酬の不動産投資です。 CREの投資は、資本のかなりの量を必要とするので、このような投資家は富裕層である可能性が高いです。

理想的な特性は、良好な賃貸料を与える低CRE供給と需要が高いと地域にあります。地域の地域経済の強さも、CREの購入の価値に影響を与えます。

間接投資

また、投資家は銀行などは、そのような不動産投資信託(REIT)など様々な市場証券の所有権、上場投資信託を通じて、または商業用不動産市場に応える企業に投資することで、間接的に商業市場に投資することができるし、不動産業者。

商業用不動産のメリット

商業用不動産の最大の利点の1つは、魅力的なリース料金です。新築の量は、いずれかの土地または法律によって制限されている地域では、商業用不動産は、印象的なリターンとかなりの月次キャッシュフローを持つことができます。彼らはまた、オフィスタワーに比べて低いオーバーヘッドコストを持っているものの、産業の建物は、一般的に、低いレートで借ります。

商業用不動産はまた、住宅用不動産以外テナントと比較的長いリース契約から利益を得ます。この長いリース期間は、長期的なテナントが建物を占有している限り、商業用不動産の所有者にキャッシュフローの安定性のかなりの量を与えます。

収入の安定した、豊富なソースを提供することに加えて、商業用不動産は限りプロパティは、よく維持され、最新の状態に保たれているとして、資本増価の可能性を提供しています。そして、すべての不動産のように、それは多くの場合、そのポートフォリオの株式への効果的な多様化オプション作り、株式市場とは反対の方向に動きます。

賛否

株式市場に対するヘッジ 収入の高降伏ソース 長期的なテナントからの安定したキャッシュ・フロー 資本増価の可能性

短所

より多くの資本が直接投資する必要 グレーター規制 高いリフォームコスト 非流動的資産

商業用不動産の欠点は、

規則や規制は、直接商業用不動産に投資したいほとんどの人々のための主要な抑止力です。商業用不動産のための税金、購買の仕組み、および保守の責任は、法律用語の層内に埋設されています。これらの要件は、州、郡、産業、サイズ、ゾーニング、および他の多くの指定に応じてシフトします。商業用不動産のほとんどの投資家は専門的な知識ややる人の給与を持っているのどちらか。

もう一つのハードルは、テナントの売上高、予想外の小売閉鎖は少し予告で空いている性質を残し経済の特に関連して持ち込まリスクの増加です。

住宅では、1つのテナントの施設の要件は、通常、以前または将来のテナントのそれを反映しています。しかし、商業用不動産で、各テナントは高価な改修を必要と非常に異なるニーズを持っていることがあります。建物の所有者は、各テナントの専門的な取引に対応するためにスペースを適応させることがあります。低欠員が、高いテナントの売上高と商業用不動産は、まだ原因の着信テナントのための改修工事の費用にお金を失うことがあります。

直接投資することをお探しの方のために、商業用不動産を購入することは住宅よりもはるかに高価な命題です。また、不動産ながら、一般的には、資産の間でより非流動的です>

CRE予測の実世界の例

米国商業用不動産市場は、2008年から2009年の不況時の打撃を受けたが、それはこれらの利益は、ほぼすべての不況時代の損失を回復する助けた2010年以来、毎年利益を経験しています。

「2019年、米国の不動産市場の見通し、」CBREによって発行された年次報告書では、と考えています:

それは、経済サイクルの後半ではあるが、見通しはすべての4つの主要な商業用不動産資産タイプのために非常に良いまま。そこ値の最小限の感謝になりますが、インカムリターンは、健康を維持する必要があります。

しかし、他の指標は、商業用不動産市場は景気後退後の成長サイクルでピークに達した示唆しています。カリフォルニア不動産会社によると、テン-Xの成長は、商業用不動産価格は2017年からわずか1%を2018年までに終了しました。

テン-Xレポートは、商業用不動産のための2018年の最終合計が遅れて景気サイクルの価格の彼らの見解を確認したことを指摘しました。同社の研究では、空孔が家賃の成長が鈍化している、上昇しており、市場金利が上昇していることがわかりました

フォーブスによって報告されているように、小売部門は、特に、広範な店舗閉鎖は2017年に激化し、例えば、2018年に入っても続いとして、人気のモールREITウェストフィールド株式会社はその株価がおよそ小屋を見た、より広範な商業用不動産市場で痛みのポイントを証明しています1月2018ユニボール・ロダムコSEがユニボール・ロダムコ-ウェストフィールド(URW)を作成し、US $ 15.8億ウェストフィールドを取得しました。を通じて、いくつかの損失を逆転させる前に、半ば2016年後半2017年の間に30%

ほとんどの企業は、しかし、不動産市場は全体的に健全なままであることを維持します。 J.P.モルガンは、その中で「2019年コマーシャル不動産見通し、」大部分は2018年には商業用不動産の賃料やバリュエーションの増加の第九年であったことを示すCBREの見解をエコー。モーガンは、このペースは遅いが継続し、2019年後まで低迷が表示されないだろうと予測します。