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資産化率は、不動産投資不動産の上に生成されることが期待される収益率を示すために、商業用不動産の世界で使用されています。多くの場合、「キャップレートは、」この措置は、プロパティが発生することが予想される当期純利益に基づいて計算されると呼ばれます。不動産市場への投資に投資家の潜在的なリターンを推定するために使用されます。

キャップレートを分解

キャップレートは、不動産投資は、収益性を評価し、潜在的な返却されて最も人気の尺度です。キャップレートは、単にプロパティを想定した1年間の対象期間にわたるプロパティの収率は、ローンに現金で購入していません表します。キャップレートは、リターンのプロパティの、固有の自然、および非レバレッジ率を示しています。

キャップレート式

いくつかのバージョンが資産化率の計算のために存在します。最も人気のあるバージョンでは、不動産投資の資産化率は、現在の市場価値でプロパティの純営業収益(NOI)を除して算出されます。数学的には、

キャップレート=当期純営業利益/現在の市場価値

どこ、

純営業収益は、(レンタルのような)プロパティによって生成された(予想)年収である、と財産を管理するために発生したすべての費用を控除しに到着されます。これらの費用は、通常の施設の維持管理だけでなく、固定資産税の方に支払った費用が含まれます。

資産の現在の市場価値は、市場実勢金利ごとにプロパティの現在の日の値です。

別のバージョンでは、数字は、元の資本コストや財産の取得原価に基づいて計算されます。

キャップレート=当期純営業利益/購入価格

しかし、第2のバージョンは、2つの理由のために非常に普及していません。まず、それが低価格で数年前/十年を購入した古いプロパティの非現実的な結果を与え、そして彼らの購入価格がゼロ除算が不可能にされるように、第2、それは継承されたプロパティに適用することはできません。

不動産価格が大きく変動するので、一定値オリジナルの購入価格を使用する第2のものに比べて、さらに、現在の市場価格を使用して、最初のバージョンは、より正確な表現です。

キャップレートの例としては、

彼ができる、名目3%年利を提供し、最も安全な投資と2とみなされる国債を発行した1、彼は政府に投資することができます - 投資家は$ 100万持っていると仮定し、彼は2つの使用可能な投資の選択肢の一つに投資を検討しています通常の家賃を支払うことを期待されている複数のテナントを持っている商業ビルを購入。

後者の場合、年間受信総家賃が$ 90,000で、投資家は、様々なメンテナンス費用や固定資産税の方に$ 20,000の合計を支払う必要があることを前提としています。それは$ 70,000で不動産投資からの純利益を残します。最初の年の間に、プロパティの値が$ 100万元の購入価格で安定したままであることを前提としています。

資産化率は(純営業収益/プロパティ値)= $ 70,000 / $ 1百万= 7%として計算されます。

リスクフリーの国債から利用できる3%の標準リターンよりも良い不動産投資運賃から生成された7%のこのリターン。余分な4パーセントはゼロリスクが付属して最も安全な国債への投資に対するとして不動産市場に投資することで投資家が取るリスクに対するリターンを表します。

不動産投資は危険であり、リターンは、資産化率の指標で表されるように、広範囲に変えることができるいくつかのシナリオが存在することができます。

例えば、テナントの数が出て移動してもよいと財産からの賃貸収入は$ 40,000減少することがあります。メンテナンスコストや固定資産税、様々な方の$ 20,000削減、およびプロパティ値が$ 1百万ままと仮定し、時価総額の割合は、($、20,000 / $ 1万円)= 2%になります。この値は、リスクフリー債券から入手リターンよりも少ないです。

別のシナリオでは、賃料収入は$ 50,000と言って、非常にオリジナルの$ 90,000にとどまるが、メンテナンスコストおよび/または固定資産税が増加していることを前提としています。時価総額の割合は、($、40,000 / $ 1万円)= 4%となります。

プロパティ自体の現在の市場価値は、賃貸収入と様々なコストは同じままで、$ 800,000と言って、減少した場合に別のケースでは、資産化率は8.75パーセント= $ 70,000 / $ 800,000増加します。

本質的には、プロパティから生成されます収入のレベルを変化させ、財産とプロパティの現在の市場評価に関連する費用が大幅に資本化率を変更することができます。

不動産投資家を超えると国債への投資以上に、理論的に利用可能である余剰リターンは、上記のシナリオにつながり、関連するリスクに起因することができます。リスク要因は、次のとおりです。

年齢、propertyProperty型の位置及びステータス - 多世帯、オフィス、工業、小売りまたはrecreationalTenants'支払及びrentalsTermの定期的な領収書とテナントリースの構造(複数可)全体の市場性の速度と領域のそのvaluationMacroeconomicの基礎に影響を与える要因だけでなく、テナントの事業に影響を与える要因

キャップレートの解釈

キャップレートは、将来の収入の予想見積りに基づいているので、高分散の対象となります。その後、投資不動産のための良いキャップレートを構成するものを理解することが重要になってきます。

率はまた、不動産への投資額を回収するためにかかる時間の長さを示します。例えば、10%のキャップレートを持つプロパティは、投資を回収するために約10年かかるだろう。

異なる特性間で異なるキャップレート、または同じ敷地異なる時間軸にわたって異なるキャップレートは、リスクの異なるレベルを表しています。式を見てみると、キャップレートの値が高い純営業収益を生成し、低評価、およびその逆を持っている性質のために高いであろうことを示しています。

地理的に離れている以外のすべての属性に類似している二つの特性がある、と言います。他の都市の郊外にありながら、一つは、上流階級の市内中心部にあります。すべてのものが等しい場合、第一の特性は、第1に比べて高い賃料を生成しますが、それらは、部分的にメンテナンスや増税の高いコストによって相殺されます。街の中心性は、その非常に高い市場価値のために第二のものと比較して相対的に低いキャップレートを有することになります。

これは、キャップレートの値が小さいほど、良好な評価、リスクの低いレベルとリターンのより良好な見込みに対応することを示しています。一方、キャップレートの高い値は、不動産投資、ひいてはリスクのより高いレベルのリターンの比較的低い見込みを意味しています。

上記の仮想的な例が、市内中心部にプロパティを使用して行くために投資家のための簡単な選択肢となりますが、現実の世界のシナリオは、簡単ではないかもしれません。キャップレートに基づいて特性を評価する投資家は、リスクの所定のレベルに適したキャップレートを決定するために困難な作業に直面しています。

午前2時00分 キャップレート

キャップレートのための##ゴードン・モデルの表現

キャップレートの別の表現はまた、配当割引モデル(DDM)と呼ばれているゴードン・成長モデル、から来ています。これは、現在の市況の会社の株価の独立した固有の値を算出する方法であり、株式価値は、株式の将来の配当の現在価値として計算されます。数学的には、

株式価値=年間予想配当キャッシュフロー/(リターンの投資家の必須のレート - 予想配当成長率)

式を再整理し、配当金を超えて式を一般化、

(リターンの必要な速度 - 期待成長率)=期待キャッシュフロー/資産価値

上記の表現は、前のセクションで述べた資本速度の基本式と一致します。予想キャッシュ・フローの値は、純営業利益を表し、資産価値は、プロパティの現在の市場価格と一致します。これは、リターンの必要率と期待成長率の差の等価である資産化率につながります。これは、キャップレートは、単にリターンの必要率マイナス成長率である、です。

これは、投資家が期待収益の一定割合のプロパティの評価額を評価するために使用することができます。例えば、財産の純営業利益は$ 50,000であり、毎年2パーセント上昇すると期待されていると言います。 = 8% - リターンの投資家の期待収益率は年率10パーセントである場合には、ネットキャップレート(2%〜10%)に来ます。上記の式でそれを使用して、資産評価は、($ 50,000個の/ 8%)= $ 625000に来ます。

ボトムライン##

キャップレートは、迅速に市場における類似の不動産投資の相対値を比較するのに有用であることができるが、それは、口座のレバレッジにお金の時間値をとらないので、それは投資の強さの唯一の指標として使用すべきではありません、そして将来のキャッシュ・フローは、他の要因の中で、不動産の改善から流れ。

そこに良いか悪いキャップレートのための明確な範囲がありません、そして、彼らは主に不動産や市場の状況に依存します。多くの要因は、プロパティの値と、それからの純収益を決定し、投資家は、このような定量的措置を検討することに加えて、全体的なアプローチを取る必要があります。